Aile Konutu Üzerine Konulmuş İpoteği Eşlerden Biri Geçersiz Kılabilir mi?

4271 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi ile yürürlüğe giren hükümde, “aile konutu” kısa bir şekilde düzenlenmiş olup bu nedenle, aile konutu kavramının hem yasa metninde, hem de Yargıtay içtihatlarında oldukça geniş yorumlandığı, aile hayatının birlikte yürütüldüğü her türlü yerleşim yerinin aile konutu sayıldığı ve aile kurumunun himaye altına alınmaya çalışıldığı görülmektedir.

Yazımızda; öncelikle aile konutunun geniş yelpazesini, daha sonra da aile konutu üzerinde ipotek tesisi işleminin geçerlilik şartlarından olan, malik olmayan eşin açık rızası hususunu irdeleyeceğiz.

Aile Konutu Nedir?

Aile konutu için gerek 4271 Sayılı Türk Medeni Kanunu gerekçesinde, gerekse de Yargıtay kararlarında hukuki tanımlamalar yapılmış olup kısaca “ailenin evlilik süresi içerisinde yaşamını sürdürdükleri yerdir.” tanımını yapmak uygun düşecektir. Aile konutu hakkında karar verilmesi, bir tasarrufta bulunulması konusunda eşlerin birlikte hareket etmesi gerektiği yasa tarafından belirlenmiştir. Böylelikle evlilik birliğinin devamlılığının ve aile kurumunun zarar görmemesinin sağlanması hedeflenmektedir.

Aile Konutu kavramının düzenlendiği Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinin 1. fıkrası; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmüne haizdir. Yasa hükmü incelendiğinde; aile konutuna ilişkin belirli bir tanım yapılmadığı görülmektedir. Bu nedenle, evlilik birliği süresince ailenin yaşamını sürdürebileceği her türlü konut, aile konutu olarak kabul edilebilecektir.

Yasanın gerekçesinde ise aile konutu için; “Aile konutu eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alandır.” tanımının yapıldığı görülmektedir. Bu halde aile konutu bir apartman dairesi olabileceği gibi, müstakil yapıda bir villa, tek odadan oluşan bir yapı dahi olabilir. Yeter ki ailenin bu yapı içerisinde aile hayatına yön verdikleri, anılar biriktirdikleri bir konut olsun.

Malik Olmayan Eşin Rızası Alınmadan Kurulan İpoteğin Geçersiz Olduğu İleri Sürülebilir mi?

Malik olan eş tarafından gerek ticari hayat içerisinde kullanılan ticari kredilerin teminatı olarak yahut bireysel olarak kullandığı kredilere teminat olarak; ya da bir başkasının yararına olmak üzere gayrimenkul üzerine ipotek konulduğu görülmektedir. İpotek her ne sebeple tesis ediliyorsa edilsin, gayrimenkul eğer aile konutu ise; malik olmayan eşin açık rızasının alınması gerekir. Bu muvafakatin alınmamış olması halinde tesis edilmiş olan ipoteğin kaldırılması için malik olmayan eş tarafından ipoteğin kaldırılması davası açılması ve yargılama sonunda ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesi mümkündür.

İpotek konulan aile konutunda, malik olmayan eş ipoteğin konulmasına rızası olmadığını ileri sürerek ipoteğin fekki (kaldırılması) davası açabilir. Her ne kadar, dava malik olmayan eş tarafından açılacak olsa da; davaya konu ipoteğin tesis işlemi esnasında eş rızasının alındığını ispat yükü, lehine ipotek tesis edilmiş olan kişi/kurumda olacaktır. Uygulamada ve Yargıtay kararlarında “eş muvafakatinin alınmamış olması” ipoteğin kaldırılması için mutlak sebep olarak kabul edilmektedir. 

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2-2934 Esas – 2017/1556 Karar Sayılı 06.12.2017 Tarihli kararında bu hususa açıklık getirmiştir: “Bu itibarla, aile konutu niteliğinde olduğu hususunda duraksama bulunmayan taşınmaz için davacı kadının bilgi ve onayı dışında, TMK m. 194/1’e aykırı olarak ipotek tesis edilmesi nedeniyle, yerel mahkemece ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından bu yöne ilişkin direnme kararı yerindedir.”

Tapu Sicilinde Aile Konutu Şerhi Olmasa da İpotek Kaldırılabilir mi?

Türk Medeni Kanunu 194. Maddesinin 2. fıkrası; “Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.” hükmüne haizdir. Bu hükmü yorumlamak gerekirse; tapu kaydına işlenecek şerh, iyi niyetli 3. kişilerin hak kaybına uğramamaları için yapılmış bir düzenlemedir. Zira tapu kaydına “aile konutu” olduğuna dair bir şerh düşülmemiş olması halinde, gayrimenkulün aile konutu olduğunu bilmeyen iyi niyetli kimseler için yapılmış olan işlemler hukuken geçerliliğini koruyacaktır. İpotek konulduğu esnada da gayrimenkulün tapu kaydında “aile konutu” olduğuna dair bir şerh bulunmaması durumunda; lehine ipotek tesis edilmiş olan kişi/kurum tarafından ilgili gayrimenkulün aile konutu olduğunu bilmesinin beklenmediği durumlarda, ipotek tesis işleminin geçerli olarak kabul edilme ihtimali doğmaktadır.

Sonuç olarak aile konutu, aile hayatının önemine istinaden yasa tarafından geniş bir yorum çerçevesi bırakmak kaydıyla düzenlenmiştir. Aile hayatının önemi de göz önünde bulundurularak, aile konutu üzerinde eşlerin birlikte hareket etmesi gerektiği düzenlenmiş, işlemlerin geçerli olması malik olmayan eşin rızasına bağlanmıştır. Bu açık rızanın sözlü yahut yazılı olarak beyanı mümkün olmakla birlikte ispat bakımından yazılı olması gerekmektedir. Bu açık rızanın bulunmaması halinde, yapılan her işlem gibi, ipoteğin tesisi işleminin de iptaline karar verilebilecektir. Bu hususta her olayın kendine has özelliğinin olması sebebiyle ayrı ayrı değerlendirilmesi, her olay için doğru hukuki değerlendirmenin yapılması ve ona göre adım atılması sağlıklı olacaktır.