İşyeri Kiralarında Yeni Dönem Türk Borçlar Kanunu’nun 01.07.2020’de Yürürlüğe Girecek Maddeleri

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Ancak TBK’nın 04/02/2011 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmasından kısa bir süre sonra yayımlanan 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi kapsamında, kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kira sözleşmelerinde TBK’nın kiracıyı koruyan dokuz maddesinin yürürlüğü sekiz yıl süre ile ertelenmiştir.  

Erteleme süresinin bitimine kadar, erteleme kapsamındaki maddelerde düzenlenen konulara ilişkin olarak öncelikle varsa kira sözleşmesindeki hükümler sözleşme serbestisi gereği uygulanmış, sözleşmede hüküm bulunmaması halinde ise 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu hükümleri dikkate alınmıştır.  

TBK’nın kiracıları ve kiraya verenleri yakından ilgilendiren 323., 325., 331., 340., 342., 343., 344., 346. ve 354. maddeleri 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek olup anılan bu maddeler kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarına uygulanacaktır. Bu doğrultuda işbu yazımız ile yürürlüğe girecek maddelerin kapsamı, sözleşmelere etkileri ve ticari hayatta neleri değiştireceği değerlendirilmiştir.  

Yürürlüğe Girecek Olan Maddelere Hızlı Bir Bakış  

Öncelikle maddeleri kısaca inceleyelim;  

• TBK m. 323 Kira İlişkisinin Devri
• TBK m. 325 Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi
• TBK m. 331 Olağanüstü Fesih / Önemli Sebepler
• TBK m. 340 Bağlantılı Sözleşme
• TBK m. 342 Kiracının Güvence Vermesi
• TBK m. 343 Kira Bedeli
• TBK m. 344 Kira Bedeli / Belirlenmesi
• TBK m. 346 Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
• TBK m. 354 Dava Sebeplerinin Sınırlılığı 

Yürürlüğe girecek maddelerden bazıları hâlihazırda uygulanmakta olduğundan herhangi bir yeniliğe yol açması beklenmemektedir. Örneğin; kiracı aleyhine düzenleme yasağı (tbk m. 343) ve dava sebeplerinin sınırlılığı (tbk m. 354) maddeleri 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda da yer aldığından yeni düzenlemeler değildir. Bunun yanında, kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi (TBK m. 325) maddesi de yerleşik Yargıtay içtihatları ile aynı yönde olduğundan uygulamada bir farklılık yaratacağı düşünülmemektedir. 

Değişikliklere yol açacak düzenlemeler ise; kira ilişkisinin devrine yönelik (TBK m. 323), bağlantılı sözleşme yasağına ilişkin (TBK m. 340), kiracının güvence vermesine dair yenilikler içeren (TBK m. 342), kira bedelinin belirlenmesine yönelik (TBK m. 344), cezai şart ve muacceliyet kayıtlarını geçersiz kabul eden (TBK m. 346) ve sözleşmenin önemli sebeple feshinde tazminat tutarı açısından yenilik içeren (TBK m. 331) hükümleridir. Bu hükümlerin kapsamının incelenmesi ve etkilerinin değerlendirilmesi oldukça önemlidir.  

TBK m. 323 Kira İlişkisinin Devri

 Madde hükmü:

“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.  

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.  

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.” 

Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve devre konu sözleşmenin diğer tarafı arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır.

TBK’ya göre, kira sözleşmesinin devrinde şekil serbestisi kuralı sınırlandırılmakta ve kira ilişkisinin devri, kiraya verenin yazılı onayına tabi tutulmaktadır. 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girecek olan 323. madde ile kiraya veren artık herhangi bir haklı sebep göstermeksizin kira ilişkisinin devrine onay vermekten kaçınamayacaktır.  

Kiraya veren devre rıza göstermediği takdirde, kiracı, kiraya verenin haklı bir nedene dayanmadığını düşünüyor ise; dava yoluyla bu durumu ileri sürebilir. Haklı nedenin olup olmadığı somut olaya göre hâkim tarafından belirlenir.

Bununla birlikte, maddede açıkça kiracının kiraya verenden rıza almak şartıyla kira ilişkisini devredeceği düzenlendiğinden; kiraya verenin değişmesi bu hüküm kapsamına girmemektedir. Ayrıca, TBK m. 323’e göre, iş yeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralan kiracıyla birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır. 

TBK m. 325 Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

Madde hükmü: 

“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.  

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.” 

Kiracı, sözleşmenin bitim tarihinden önce veya bildirim sürelerine (her 6 aylık dönem sonu için en az 3 ay önce) uymadan sözleşmeyi tek taraflı olarak feshederse; kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre boyunca kiracı, kira sözleşmesinden doğan borçlarından sorumlu olmaya devam edecektir. “Makul süre” kapsamı kanunda açıkça öngörülmemiş olup; yerleşik Yargıtay içtihatlarında 3 ay olarak kabul edilmektedir. 

Ancak kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlü olacaktır. 

Bu madde her ne kadar 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nda ve 6570 sayılı mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da düzenlenmemiş olsa da öngörülen ilkeler, Yargıtay kararları çerçevesinde önceden de uygulanmakta idi.   

Tbk M. 331 Olağanüstü Fesih / Önemli Sebepler 

Madde hükmü: 

“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. 

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

 01.07.2020 tarihinden önce olduğu gibi, kira ilişkisinin devamı taraflardan biri için çekilmez hale geldiği takdirde; yasal bildirim sürelerine (her 6 aylık dönem sonu için en az 3 ay önce) uyulmak kaydıyla kira sözleşmesi feshedilebilecektir. 

Ancak farklı olarak; mülga kanun döneminde sözleşmeyi fesheden taraf, tazminat ödemekle ve kira süresinin bir yıldan fazla olduğu sözleşmelerde bu tazminat bedelini altı aylık kira bedelinden az olmayacak şekilde ödemekle yükümlü idi. Yeni maddeye göre ise; bu tazminatın tutarını ve önemli sebebin meydana gelip gelmediğini hâkim değerlendirecektir. Somut uyuşmazlık dikkate alınarak hiç tazminat ödenmemesi de mümkün olabilecektir. Mülga kanun maddesinden farklı olarak tazminatın belirlenmesinde alt sınır ortadan kaldırılmış, takdir yetkisi hâkime verilmiştir.

Sözleşmede çekilmezliğe yol açan önemli sebebin doğumunda sözleşmeyi sona erdirmek isteyen tarafın kusuru bulunmamalıdır. Önemli sebep, ekonomik kriz, deprem, vb. gibi objektif sebepler olabileceği gibi; tarafların aciz hali, iflası, vb. gibi taraflar nezdinde meydana gelen sebepler de olabilir. 

Uygulamada, iş yeri kira sözleşmelerinde fesih hallerini öngören maddelerde genellikle fesihten kaynaklanan tazminat tutarı cezai şarta bağlanmakta veya zararın güvence bedelinden mahsup edileceği belirtilmektedir. Her ne kadar sözleşmelerde bu maddeler yer alsa da herhangi bir uyuşmazlık halinde, TBK m. 331 gereği somut olayda çekilmez halin olup olmadığını ve tazminatın tutarını hâkim belirleyecektir. 

TBK. m. 340 Bağlantılı Sözleşme 

Madde hükmü: 

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.” 

Kira sözleşmesinin yanı sıra ayrı bir sözleşmenin yapılması ve kira sözleşmesinin kurulmasının ya da sürdürülmesinin bu sözleşmeye bağlanması halinde bahsi geçen sözleşme, bağlantılı sözleşme olarak nitelendirilmektedir.  

TBK m. 340’a göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi için kiracının kiralananın kullanımından bağımsız bir şekilde borç altına girmesine neden olan bir sözleşme yapılması geçersiz olacaktır. TBK m. 340 yürürlüğü öncesinde sözleşme serbestisi ilkesi gereğince kira sözleşmesiyle doğrudan ilgisi olmayan bağlantılı sözleşmeler yapılabilirken 01.07.2020 tarihinden itibaren imzalanan kira sözleşmelerinde bağlantılı sözleşmelerin kurulması öngörülüyorsa bu bağlantılı sözleşmeler geçerli kabul edilmeyecektir. 

Anılan düzenleme ile kiraya verenin, kiracının kira sözleşmesi yapma gereksiniminden kötü niyetli olarak yararlanıp kira sözleşmesinden doğan yükümlülükler dışında ona başkaca bir borç yüklemesinin önüne geçilmek istenmiş olup bu hususta taraflar arasında bir uyuşmazlık yaşanması halinde mahkeme tarafından kiracıya kira sözleşmesiyle birlikte bağlantılı sözleşmenin ve/veya kira sözleşmesinde yer alan bağlantılı şart içeren bir hükmün dayatılıp dayatılmadığı araştırılacaktır. 

Bu yeni düzenlemeye göre örneğin; kira sözleşmesinin kurulması kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkisinden bağımsız bir lisans sözleşmesinin kurulmasına veya farklı bir hizmet ilişkisine bağlanamayacaktır.  

TBK m. 342 Kiracının Güvence Vermesi 

Madde hükmü:

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.  

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.  

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”

Güvence, kira sözleşmesinin başlangıcında kiracı tarafından kiraya verene teslim edilen ve kiracının kiralanana verebileceği olası zararların teminatını oluşturma amacı taşıyan, bunun haricinde kiraya verene ekonomik bir fayda sağlama gibi bir işlevi olmayan, genellikle bir miktar para veya kıymetli evrak olarak nitelendirilebilir.  

818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nda ve 6570 sayılı mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da, kiracının güvence bedeli vermesine yönelik bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak uygulamada hemen hemen tüm kira ilişkilerinde kiracılar güvence bedeli vermekte olup bu husus Yargıtay kararlarına da konu olmuştur. 

İş yeri kiraları kapsamında verilen güvence bedeli sözleşme serbestisi içerisinde, tarafların dilediği şekilde belirlenmekteydi. Ancak 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek madde ile birlikte artık teminatın bir sınırı olacak, teminatın saklanma şekli ve geri verme koşulları değişikliğe uğrayacaktır. 

01.07.2020 tarihinden itibaren; 

• Teminat tutarları 3 aylık kira bedelini aşamayacak 
• Teminat bedelinin para ve kıymetli evrak olarak ödendiği hallerde bu bedel vadeli bir tasarruf hesabına yatırılacak ve kıymetli evrak bankaya depo edilecek 
• Banka, her iki tarafın rızası, icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararı olmadıkça yatırılan bu teminatları geri vermeyecek 
• Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 3 ay içerisinde bankaya yazılı olarak kira sözleşmesinden kaynaklanan bir icra takibi başlattığını veya dava açtığını belirtmediği sürece, banka kiracının talebi üzerine güvence bedelini kiracıya iade etmekle yükümlü olacak 

Ancak bu maddenin kapsamı ve uygulama alanı açısından farklı görüşler mevcuttur. Teminatın nakit ve kıymetli evrak olarak verildiği durumlarda madde hükmünün uygulanacağı açık iken; buna karşılık tarafların kefalet, rehin, teminat mektubu gibi başka türlü güvenceler verilmesini kararlaştırmaları halinde, TBK 342. madde hükmünün uygulanmayacağı görüşü hâkimdir[1]. 

Hükümde öngörülen “üç aylık kira bedeli” ifadesi de tartışmalıdır. Kira bedeli kavramının yan giderleri kapsayıp kapsamadığı konusunda çeşitli yorumlar yapılmaktadır. Çoğunluk görüşüne göre yan giderler dâhil edilmeden aylık kira bedeli esas alınmalıdır[2]. Kanımızca bu kapsamda bir sonuca ulaşmak için uygulamadaki gelişmeler ve yargı kararları takip edilmelidir. 

TBK m. 343 Kira Bedeli / Genel Olarak  

Madde hükmü: 

“Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” 

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine düzenleme yapılamayacaktır. Anılan madde yerleşik uygulamada 01.07.2020 tarihinden evvel de kabul gördüğünden; bu madde uygulamada herhangi bir değişiklik yaratmayacaktır. 

TBK m. 344 Kira Bedeli / Belirlenmesi 

Madde hükmü:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Yeni kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelindeki artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecektir. Tarafların sözleşmede herhangi bir artış oranı kararlaştırmadığı durumlarda da hâkim tarafından bu oranı geçmemek şartıyla artış oranı belirlenecektir. Böylelikle, uygulamada kiracıların sıkça mağdur olduğu fahiş kira artışlarının önüne geçilmeye çalışılmaktadır.

Bununla birlikte, Kira bedeli yabancı para birimi olarak belirlenmişse; kira süresi 5 yılı geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Ancak yabancı para birimi anlaşmalarına dair kısıtlama getiren 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklıdır.  

Ayrıca, yabancı para birimi ile belirlenen kira bedellerinde yaşanabilecek ve sözleşme dengelerinin kiracının aleyhine oldukça değiştiren koşulların oluşması halinde TBK’nın 138. maddesinde düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” hükümleri de uygulanabilecektir. 

01.07.2020 tarihinden evvel imzalanmış sözleşmelerde TBK m. 344’te belirtilen artış oranını aşan bir kira artış bedeli düzenlenmişse de emredici bir hüküm olan TBK m. 344 hükmü uygulanacak ve sözleşme hükmü geçersiz kabul edilecektir.

TBK m. 346 Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı 

Madde hükmü: 

“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir."

Yürürlüğe girecek madde ile birlikte; konut ve çatılı işyeri kiracılarına kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemeyecek, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine dair veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz sayılacaktır.

TBK’nın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 01.07.2020 tarihine kadar geçerli olmak üzere sözleşmelerde yer alan cezai şart, muacceliyet kaydı vb. kayıtlar geçerli olarak uygulanmıştır. 

Uygulamada birçok iş yeri kirası sözleşmesinde kira bedelinin gecikmesi halinde cezai şart ödeneceğine veya ileriki kira bedellerinin muaccel olacağına dair kayıtlar bulunduğu görülmektedir. Yürürlüğe girecek yeni madde ile birlikte bu hükümler geçersiz kalacaktır. Bu kapsamda kendilerini güvence altına almak isteyen kiraya verenler için; sözleşmelerden cezai şart kaldırılarak götürü usulü tazminatın benimsenmesi yönünde kiracılarla ek protokol yapılabileceği görüşündeyiz.

Bunun yanında, tartışmalı olmakla birlikte öğretideki bazı görüşlere göre, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hariç sözleşmeye diğer aykırılık hallerinde uygulanmak üzere cezai şart öngörülebilecekken[3] bazı görüşlere göre ise kiracılara kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecek, diğer bir deyişle cezai şartlar hükümsüz hale gelecektir. Bu doğrultuda uygulamanın Yargıtay içtihatları ile netlik kazanacağı kanaatindeyiz. 

TBK m. 354 Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

Madde hükmü: 

“Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” 

Buna göre, kira sözleşmeleri dava yoluyla ancak TBK m. 350, 351 ve 352’de düzenlenen sebeplerin varlığı halinde sona erdirilebilecektir. 01.07.2020 tarihi itibariyle; bu maddelerde sınırlı sayıda sayılan sebepler var olmadıkça dava yolu ile kira sözleşmeleri sona erdirilemeyecektir. 

Hangi sebeplerin varlığı halinde kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebileceğini düzenleyen maddeler şu şekildedir: 

• Kiraya Verenin gereksinimi, yeniden inşa ve imar
• Yeni malikin gereksinimi
• Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle

 Detaylı olarak maddeleri incelememiz gerekirse, madde hükümleri aşağıdaki gibidir: 

“Gereksinim, yeniden inşa ve imar 

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini; 

1.              Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2.              Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” 

“Yeni malikin gereksinimi 

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. 

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” 

“Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle 

MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. 

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” 

Özet Ve Sonuç 

Özetle, 01.07.2020 tarihi itibariyle iş yeri kira sözleşmelerinde; 

• Haklı gerekçe olmaksızın kiraya verenin kira ilişkisinin devrine onay vermekten kaçınamayacağı, 
• Kira ilişkisinin kurulmasına veya sürdürülmesine bu ilişkiden bağımsız bir sözleşmenin şart koşulamayacağı, 
• Alınacak teminatın 3 aylık kira bedelini geçmeyeceği ve nakit ya da kıymetli evrak alınması halinde bankada saklanacağı, 
• Kira bedelinde yapılacak artışın sınırı, 
• Kira bedelinin zamanında ödenmemesine ilişkin cezai şart ve muacceliyet kayıtlarının geçersiz olacağı, kiracılara kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, 
• Sözleşmenin önemli sebeple feshi halinde fesheden tarafın ödeyeceği tazminatın tutarını ve önemli sebebin varlığını hâkimin değerlendireceği 

başta olmak üzere birçok yeni düzenleme yürürlüğe girecektir. 

Yazımızda incelediğimiz maddelerin yürürlüğü ile iş yeri kira sözleşmelerinde pek çok değişiklik olacağı açıktır.  

Başta alışveriş merkezleri olmak üzere büyük iş yeri kiraları yeni düzenlemelerden etkilenecektir. Bu nedenle yürürlüğe girecek maddeler somut kira ilişkileri kapsamında değerlendirilmelidir.  

Yürürlüğe girecek yeni maddelerin uygulama alanı ve kapsamına dair çeşitli görüşler bulunmaktadır. Bu minvalde uygulama ve neticesindeki yargı kararlarının takip edilmesi büyük önem taşımaktadır.

Kaynakça

[1] KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRASI SÖZLEŞMELERİNDE KİRACININ GÜVENCE (DEPOZİTO) VERME BORCU, Doç. Dr. Murat Aydoğdu, s.8, s.38 https://hukuk.deu.edu.tr/dosyalar/dergiler/dergimiz-14-1/murataydogdu.pdf

[2] KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRACININ GÜVENCE VERMESİ, Abdulkerim Yıldırım, s.247 vd. https://dspace.ankara.edu.tr/xmlui/bitstream/handle/20.500.12575/49128/20758.pdf?sequence=1&isAllowed=y

[3]6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, Yrd. Doç. Dr. Ahmet TÜRKMEN, s. 362 http://www.ankarabarosu.org.tr/siteler/ankarabarosu/tekmakale/2015-1/11.pdf