Alışveriş Merkezlerinde Ortak Gider Ödemeleri ve Pandemi’nin Etkisi

İçinde bulunduğumuz koronavirüs (Covid-19) pandemisi sebebiyle tüm dünya çapında çeşitli önlemler alınmıştır ve bu tedbirler uygulanmaya devam etmektedir. Virüs yayılımının azaltılması/önlenmesi amacıyla bireylerin birbiriyle temasları en aza indirgenmeye çalışılmaktadır. Bu doğrultuda insanların evde kalmaları için çağrılar yapılmakta ve hükümetler tarafından uzun süre vakit geçirilen toplu alan işletmelerinin faaliyetleri durdurulmakta ya da kısıtlanmaktadır. Bunun yanında resmi bir karar olmasa dahi, toplumda oluşan endişe hali nedeniyle bireyler, yeme-içme, alışveriş ve eğlence başta olmak üzere birçok dışarı alan faaliyetlerini azaltmıştır. Üstelik buna ek kısıtlamalar da uygulanmaktadır; örneğin halihazırda ülkemizde gel-al ve paket servis dışında insanların restoran ve kafelerden hizmet alması yasaklanmıştır. Bütün bu sebepler, çeşitli sektörlerde oldukça yüksek ciro kayıplarına sebep olmakta; işletmeler başta kira ve ortak gider borçları olmak üzere, işletmelerinin devamı için gereken bedelleri ödemekte zorlanmaktadır. İşletmelerin bu güçlüğü aşabilmesi adına hukuk düzeninde çözümler aranmaktadır. Yaşanan bu süreçte işletmelerin ortak gider borçlarını ödemek zorunda olup olmadığı en tartışmalı konulardan biridir.

İşbu Bilgi Notu ile, faaliyetlerine ara vermek durumunda kalan veya faaliyetlerine ara vermese dahi eskiye göre ciro kayıpları yaşayan işletmelerin ortak gider ödemelerinin akıbeti değerlendirilmiştir.

Ortak Gider Nedir

Ortak gider, 29636 sayılı Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik’in 11. Maddesinde, “Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, ısınma, yenileme niteliğinde olmayan bakım-onarım, güvenlik ve temizlik gibi belirli dönemlerde tekrarlanan ve alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan giderler” olarak tanımlanmıştır. Sayılan ortak giderler dışında kalan pazarlama ve yönetim gibi ortak faydaya yönelik hizmetler için alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden katılım payı talep edilebilmesi, bu hususun, taraflar arasındaki sözleşmede belirtilmiş olmasına bağlı olduğu da aynı maddede düzenlenmiştir.

Ortak gider kavramı, münferit iş yerlerinden ziyade, alışveriş merkezlerinde olduğu gibi birçok işletmenin bir arada bulunduğu ve ortak alanları kullandığı yerlerde karşımıza çıkmaktadır.

Covid-19 Salgınının Ortak Giderlere Etkisi

Ülkemizde salgının yayılımını azaltmak amacıyla İçişleri Bakanlığı’nın 15.03.2020 ve 20.11.2020 tarihlerinde yayınlanan Genelgeleri ile çeşitli işletmeler kapatılmış veya faaliyetleri kısıtlanmıştır.

Bu doğrultuda, Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği de 15.03.2020 tarihinde yayınladığı bir duyuru ile halk sağlığı için toplum ve perakendecinin de taleplerini dikkate alarak AVM’lerin kapatılmasına yönelik bir tavsiye kararı yayınlamış, bazı işletmeler de yapılan bu tavsiye üzerine bir süreliğine kapanma kararı almıştır. Bunun yanında, Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (TAMPF), federasyon bünyesinde olan alışveriş ve yaşam merkezlerinin ve perakendecilerinin kapalı kaldığı dönem boyunca kapanan işletmelere kira faturası düzenlenmemesi ve kira alınmaması yoluyla destek olacaklarını belirtmişlerdir. 

Her ne kadar bazı alışveriş merkezi yönetimleri de bu dönemde kiracılarına destek olmak amacıyla belirli süreliğine kira bedeli almayacaklarını belirtmiş olsalar da, alışveriş merkezindeki kiracı sıfatını haiz işletmelerin ortak giderlere katılımının ne şekilde olacağı sorusu akıllara gelmektedir. Kiracıların bir kısmı ortak giderlere yönelik düzenlenen faturalara itiraz ederek iade faturaları düzenlemekte, bir kısmı itirazi kayıt beyanlarını bildirmekte, bir kısmı ise ortak gider ödemelerini yerine getirmektedir. Ancak her açıdan bakıldığında alışveriş merkezi kiracı ve kiraya verenlerinin bu süreçten etkilendiğine şüphe yoktur.

Gerek mevzuatta gerekse de genel hukuk normlarında, tarafların kendileri dışında gerçekleşen, öngöremedikleri ve engelleyemedikleri bu tür durumlara dair çeşitli çözüm yolları bulunmaktadır. Fakat buna rağmen ortak giderlerin akıbeti hakkında doktrinde birbirinden farklı yorumlar yapılmaktadır. Bu nedenle süreç içerisinde mahkemeler tarafından verilecek yargı kararları oldukça yol gösterici olacaktır.

Sonuç ve Değerlendirme

Alışveriş merkezlerindeki iş yerlerinin geçici süreyle kapanması durumunda veya gel-al ya da paket servis kapsamına girmeyen işletmelerin kapalı kaldığı dönemlerde dahi alışveriş merkezi içerisinde bulunan mağazaların ve iş yerlerinin devamlılığının, güvenliğinin, temizliğinin sağlanması ve işletmeye hazır halde bulundurulması adına birtakım güvenlik, temizlik, teknik destek gibi hizmetlerin devam etmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesi, karşılıklı edimleri içeren bir sözleşme tipidir. Kiraya veren, ortak gider hizmetleri bakımından kendilerine yüklenen edimleri yerine getirmiş, kiracılar da bu edimlerden faydalanmışlar ise; kiraya veren, kiracılarından ortak giderlerin ödenmesini talep edebilir. Bu doğrultuda, edimlerden faydalanan ve kira sözleşmeleri gereği ortak gider bedellerini karşılama borcu altında olan kiracıların bu bedellerini ödemesi gerekir. Zira sözleşmeler hukukunun temelinde yer alan “ahde vefa” ve “dürüstlük kuralı” ilkeleri kapsamında faydalanılan bir edimin borcundan kaçınmanın hukuk düzeninde bir karşılığı bulunmamaktadır. 

Bütün bu açıklamalara binaen, işletmelerin kapalı olduğu ya da kapalı olmasa dahi faaliyetlerinin kısıtlandığı geçici süreçlerde de ortak gider hizmetlerinin devam etmesi sebebiyle, kiracıların ortak giderlere katlanma yükümlülüğünün geçerli olacağı kanaatindeyiz. Ancak ortak giderlerin akıbeti doktrinde çeşitli tartışmalara yol açtığından süreç içerisinde oluşacak yargı kararlarının takip edilmesi gerektiğini belirtmek isteriz.