100 Günden Az Süreli Yapılacak Kiralamaların Turizm Amaçlı Konut Kiralaması Niteliğinde Olmasına Dair Kanuni Düzenlemenin Sınırları

Konutların turizm amaçlı kiralanması, birçok ülkede turizm sektörünün büyümesiyle önem kazanmış bir konudur. "Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" (“Kanun”) da büyüyen ve gelişen bu alanda duyulan düzenleme ihtiyacı dolayısıyla yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.

Kanun, özellikle turizm bölgelerinde yer alan konutların turistik amaçlarla kiralanmasını düzenlemeyi amaçlamakla birlikte; genel itibariyle konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin genel esaslara, izin belgesi düzenlemesine, idari yaptırımlara ve bu konutların tabi olacağı mevzuata ilişkin hükümleri içermektedir. Ancak, tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar bu Kanun’un kapsamı dışındadır.

I.KANUN KAPSAMINDA KİRAYA VEREN’İN YÜKÜMLÜLÜKLERİ ve BU KAPSAMDA ALINACAK İZİN BELGESİNİN NİTELİĞİ

Kanun’un 3. Maddesi’nde kiraya veren tarafından alınacak izin belgesinin niteliği açıklanmıştır. Söz konusu hüküm gereği turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi almak zorunludur. Ayrıca Kanun uyarınca, T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı (‘Bakanlık’) tarafından nitelikleri belirlenen “plaket” turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmalıdır. İzin belgesini vermeye yetkili kurum ise Bakanlık olarak belirlenmiş olup Bakanlık’ın bu yetkisini valilik vasıtasıyla da kullanabileceği düzenlenmiştir.

Ayrıca önemli bir husus olarak karşımıza çıkan diğer gereklilik ise konutların turizm amaçlı kiralanmasında kat maliklerinin söz sahibi olmasıdır. Bu kapsamda Kanun’a göre izin belgesine başvururken turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğü söz konusu bağımsız bölümün bulunduğu binadaki tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunlu tutulmuştur. Kanun uyarınca öz konusu kiralama sitede yer alan bir konut için yapılacaksa da tüm sitede yer alan binalardaki kat maliklerinden değil sadece sitede yer alan kiralama yapılacak konutun bulunduğu binadaki kat malikleri tarafından oy birliği ile alınacak bir kararın ibrazı yeterli olmaktadır. Ek olarak ise bu izin belgesinin bir örneğinin site yönetimine iletilmesi gerektiği düzenlenmiştir.

Kanun, izin belgesi alma yükümlülüğünü kiraya veren üzerinde bırakmıştır. Ancak kiraya veren haricinde bu tür kiralamalar münhasıran 14/09/1972 tarihli ve 1618 Sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilecektir.

İzin belgesini alan kişi bir gerçek kişi ise ölüm tarihinden itibaren üç ay içerisinde mirasçılar tarafından başvuruda bulunulmaması veya tüzel kişi ise tüzel kişiliğinin sona ermesi durumunda izin belgesi geçersiz hale gelecek olup kullanıcıların hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam edecektir.

İzin belgesi sahibi olan kişiden konut kiralayan kullanıcıların bu Konut’u kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olsa dahi üçüncü kişilere kiralayamayacağı düzenlenmiştir. Ancak bu hususta Kanun’un bir istisnası mevcuttur. Buna göre; eğer kullanıcı bir tüzel kişi ise, söz konusu konutu personeline kullandırması bu yasak kapsamında değerlendirilmeyecektir.

Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutların; konaklama, dinlenme bakım ve tedavi tesisleri ve işyerleri ile konutlarda geçici veya sürekli olarak kalanlar, oturanlar, çalışanlar ve ayrılanlar ile araç kiralayan gerçek ve tüzel kişilerin kimliklerinin tespiti ve bildirilmesi usul ve esaslarını düzenleyen Kimlik Bildirme Kanunu’na tabi olduğu hüküm altına alınmıştır.

Ayrıca, kullanıcı ile kiraya veren arasındaki turizm amaçlı kira sözleşmesinin de sözleşmede belirtilen süre sonunda sona ereceği Kanun ile düzenlenmiştir.

II.UYGULANACAK İDARİ YAPTIRIMLAR

İzinsiz yapılan turizm amaçlı konut kiralaması faaliyetlerinde uygulanacak idari yaptırımlar Kanun’un 4. Maddesinde yer almaktadır. Şöyle ki;

İzin belgesi bulunmaksızın kiraya verilen her bir konut için kiraya verene, yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacağı ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verileceği, verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacağı ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün süre verileceği ancak verilen tüm sürelere rağmen izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine hala devam edenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanacağı düzenlenmiştir.

Kanun uyarınca ayrıca izin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır.

Ayrıca, izin belgesi olmaksızın kiralama yapılması ya da buna aracılık edilmesi, alt kiralama yasağına aykırı davranılarak konutun kullanıcısı tarafından kiraya verilmesi durumlarında bu faaliyetlerin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkân sağlayan ve Bakanlık tarafından yapılan uyarıya rağmen yirmi dört saat içinde içeriği çıkarmayan aracı hizmet sağlayıcıları hakkında, her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacağı ve ihlalin gerçekleştiği yayın, kısım, bölüm ile ilgili olarak içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verileceği; ayrıca, bu karara uyulmaması halinde aracı hizmet sağlayıcılar hakkında her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacağı da hüküm altına alınmıştır.

Görüldüğü üzere Kanun’a aykırı bir şekilde yapılan kiralama faaliyetlerinin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkan sağlayan ve ilgili içeriği çıkarmaları için verilen sürenin sonunda içeriği çıkarmayan aracı hizmet sağlayıcılarına hem bunun için idari para cezası verileceğine ilişkin hem de verilen “içeriğin çıkarılması veya erişimin engellenmesi” kararına aykırılık sebebiyle idari para cezası verileceğine ilişkin düzenlemeler de Kanun ile getirilen yenilikler içerisindedir.

Kanun kapsamında yapılan düzenlemeler uyarınca ayrıca her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır. 

Bakanlık tarafından istenen belgelerin teslim edilmemesi, kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin bildirilmemesi gibi durumlarda da ayrıca izin belgesi sahiplerine muayyen yaptırımlar uygulanacaktır. Kanuni düzenlemeye göre;

a.Bakanlıkça istenilen bilgi ve belgelerin otuz gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır.

b.Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içerisinde bildirilmemesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır.

c.Türkiye Turizm Tanıtım ve Geliştirme Ajansı Hakkında Kanun kapsamında turizm payının ödenmesine ilişkin belgenin Bakanlıkça belirlenen süre içerisinde ibraz edilmemesi veya yapılacak denetimlerde bu belgenin sunulmaması halinde elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır.

d.Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya, web sayfası ve benzeri araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi hallerinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır.

e.Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. Konutun sözleşmeye uygun bir şekilde kiracısına teslim edilmediği durumda idari para cezasının uygulanmasını takiben on beş günlük süre içinde alınan ödemenin iadesinin yapılmaması durumunda iki yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır.

f.Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilecektir.

III.YÜRÜRLÜK

Kanun’un “Daha önce yapılan turizm amaçlı kiralamalar” haricindeki turizm amaçlı kiralanan konutlara ilişkin yukarıda detaylıca açıklanan tüm hükümleri 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Daha önce yapılan turizm amaçlı kiralamaların düzenlendiği Geçici Madde 1 ise Kanun’un Resmi Gazete’de yayımlandığı 02.11.2023 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir.

IV.DAHA ÖNCE YAPILAN TURİZM AMAÇLI KİRALAMALAR

Geçici Madde 1’in yürürlüğe girdiği tarihte (02.11.2023) turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar tarafından, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir ay içinde (son gün 02.12.2023) izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulması zorunludur. Bu yükümlülüğe uymayanlar hakkında, izin belgesi olmaksızın kiralama faaliyetinde bulunanlar için düzenlenen idari yaptırım hükümleri uygulanacaktır. İzin belgesi düzenlenmesi işlemleri, başvuru tarihinden itibaren üç ay içinde sonuçlandırılacağı Kanun’un Geçici 1. Maddesi ile düzenlenmiştir.

İlgili madde uyarınca; başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamayacak olup başvuruya konu konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam edecektir.

V.SONUÇ

Kanun kapsamında yüz günün altında yapılacak olan kiralamaların “turizm amaçlı kiralama” olarak nitelendirilmesi ile özellikle turistik bölgelerde yapılan kiralamaların kayıt altına alınması, bu kiralamaların denetimli bir şekilde yapılması amaçlanmıştır. Bu düzenleme ile beraber izin belgesi alınmaması halinde idari para cezasına hükmedilebilirken, izin belgesi olmayan konutların kiralanmasına aracılık edenler aleyhinde de idari para cezasına hükmedilebilecektir. Söz konusu kiralamalar özelinde alt kiralama yasağına ilişkin düzenlemeler yapılmıştır. Bu kapsamda Kanun’un kullandığı tabir ile “Kullanıcı” kiralamış olduğu konutu bir başkasına kiralayamayacaktır. Yine önemli bir husus ise kiralanacak konut ile aynı binada bulunan kat maliklerinin de turizm amaçlı kiralamada söz sahibi olacak olmasıdır. Ayrıca Bakanlık tarafından nitelikleri belirlenen plaket Konut’un girişine asılmak zorundadır. Sonuç itibariyle Kanun’un getirdiği yenilikler ile yüz günden kısa süreli kiralamalara bir sınır ve düzenleme getirilmiş olup Kanun’a aykırı uygulamaların yaptırımları ise ayrıntılı bir şekilde hüküm altına alınmıştır.

KAYNAKÇA

- https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2023/11/20231102-16.htm (02/11/2023 tarihli 32357 Sayılı Resmi Gazete, 7464 Sayılı Kanun)