İş Yeri Kiralarında Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye ve Corona Virüsü (Covid-19) Salgını Kapsamında Yapılan Yasal Düzenleme

İş yeri kiraları, işletmelerin kar kayıplarından doğrudan etkilenen bir kira ilişkisi türüdür. Bilindiği üzere, dünya çapında bir salgına sebep olan corona virüsü (Covid-19) sebebiyle iş yeri faaliyetleri büyük ölçüde durmuş veya azaltılmıştır.

Bu nedenle iş yeri kiraları bakımından kira borçlarının ödenememesi riski söz konusu olduğu için bu hususu değerlendirme gerekliliği hâsıl olmuştur.

A. İŞ YERİ KİRALARINDA KİRA BORCUNUN ÖDENMEMESİ SEBEBİ İLE TAHLİYE

Kural olarak çatılı iş yeri kiralarında kiracının kira borcunu ödememesi nedeniyle kiraya veren tarafından sözleşmenin sona erdirilmesi aşağıdaki şekillerde mümkündür:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 352. maddesine göre; kiracı, kira borcunu ödemeyerek bir yıl içerisinde (bir yıldan kısa süreli kiralarda kiralama süresi içerisinde) kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına neden olursa; kiraya veren dava yolu ile kira sözleşmesini feshedebilir. Kiraya veren, farklı aylara dair muaccel kira alacaklarına dair iki yazılı ihtarı kiracıya bildirmelidir. İhtarların akabinde, kiraya veren taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tahliye davası açabilecektir. Tahliye davası, iki haklı ihtarın gönderildiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir.

Bununla birlikte kiraya veren, TBK’nın 315. maddesi gereği, kiracının temerrüdü nedeniyle de kira sözleşmesini sona erdirebilir. Muaccel olan kira bedelini veya yan gideri kiracının ödememesi halinde, kiraya veren yazılı olarak kiracıya süre vererek bu sürede borcunu ödemesi gerektiğini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiraya verenin, çatılı işyeri kiralarında kiracısına vereceği bu süre en az 30 gün olmak zorundadır ve bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Son olarak bir diğer yöntem ise, dava açmadan tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Tahliye talebinin icra takibinde belirtilmesi mutlaka gereklidir. Hızlı ve pratik bir yol olması açısından uygulamada en çok tercih edilen tahliye yolu tahliye talepli icra takibidir. Tahliye talepli icra takibi başlatıldığında kiracının, ödeme emrini tebliğ aldığı tarihten itibaren 7 gün içerisinde takibe itiraz etmesi gerekir. Eğer kiracı 7 gün içerisinde itirazda bulunmazsa ve 30 gün içerisinde borcunu ödemezse taşınmazdan tahliye edilir. Ancak 30 günlük süre içerisinde kiracı tüm takip masrafları da dâhil olmak üzere borcunu öderse taşınmazdan tahliye edilemez.

Ancak mevcut olağanüstü durum çerçevesinde ekonominin zarar görmesini engellemek amacıyla kira borçlarını ödeyemeyecek iş yerleri için tahliye şartları geçici olarak değiştirilmiştir. Şöyle ki;

B. CORONA VİRÜSÜ SALGINI SEBEBİYLE YAPILAN YASAL DÜZENLEMELER

Corona virüsü salgını sebebiyle birçok yasal düzenleme yapılmıştır. İş yeri kiralarına ilişkin olarak ise belirleyici bir düzenleme gündeme gelmiştir. 25.03.2020 tarihinde kabul edilen 7226 numaralı “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”un Geçici 2. maddesine göre [1]:

“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

Görüldüğü üzere, iş yeri kiraları bakımından kira ödemesinin gecikmesi halinde sözleşmenin feshi ve tahliye imkânı 30.06.2020 tarihine kadar yasaklanmıştır. Ancak bu düzenleme kira alacağının icra yoluyla tahsilini engellememektedir, yalnızca işyerinin çalışmaya devam edebilmesinin önü açılmıştır.

İcra yolu ile tahsilat bakımından ise yine 7226 numaralı “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”un Geçici 1. Maddesi gereği, İcra ve İflas Kanunu ile takip hukukuna ilişkin diğer kanunlarda belirlenen süreler ve bu kapsamda hâkim veya icra ve iflas daireleri tarafından tayin edilen süreler; nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere tüm icra ve iflas takipleri, taraf ve takip işlemleri, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınması, ihtiyati haciz kararlarının icra ve infazına ilişkin işlemler 22.03.2020 (bu tarih dâhil) tarihinden 30.04.2020 (bu tarih dâhil) tarihine kadar durdurulmuştur.

Bu doğrultuda sonuç olarak, 01.03.2020 – 30.06.2020 tarihleri aralığında iş yeri kiraları bakımından tahliye gerçekleştirilemeyecekse de; aksi yönde bir karar yürürlüğe girmediği sürece, kira alacakları bakımından 30.04.2020 tarihinden itibaren icra yoluna başvurulabileceği açıktır.

Kaynakça:

[1] https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/03/20200326M1-1.htm