İskânı Alınmayan Ana Gayrimenkulde Kat Malikleri Ortak Giderlerden Sorumlu Mudur?

Modern toplumlarda, ortak yaşamın sürdüğü apartman ve sitelerde ortak giderler ödenmeksizin düzenli bir yaşam sürdürülmesi mümkün değildir. Ortak giderler genel olarak, ana gayrimenkulün en temel ihtiyaçları olan, temizlik, ısınma, bakım, onarım, kapıcı aylığı gibi örnekleri çoğaltılabilecek giderlerdir. Bu ihtiyaçlara ilişkin bedellerin kat malikleri tarafından karşılanmaması halinde yaşam alanlarının kullanılamaz hale geleceği aşikârdır. Bu sebeplerle kanun koyucu ortak gider alacaklarına 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda özel bir yer vermiş, hem ödenmemesi halinde aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı ödenmesini öngörmüş, hem de ortak gider alacağının diğer alacaklara göre kanuni önceliği bulunduğunu düzenlemiştir.

Kat maliklerinin ortak gider borcuna katılma yükümlülüğü 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesinde detaylı şekilde düzenlenmiş olup, ilgili mevzuat hükmü şu şekildedir:

‘’Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.’’

Ancak ilgili mevzuat hükmü, ana gayrimenkulün yapı kullanım izin belgesi, başka bir deyişle, iskânının alınmaması halinde kat maliklerinin ne zaman ortak gider borcundan sorumlu tutulacağı konusuna açıklık getirmemektedir. Bu husus aynı kanunun 17. maddesinin yorumlanması neticesinde açığa kavuşmaktadır. Ana gayrimenkulde kat mülkiyetine geçilmemiş ve halen oturma izin belgesi alınmamış ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 17.maddesi III. fıkrası uygulama alanı bulmaktadır. Zira ilgili mevzuat hükmü gereğince ana gayrimenkulde bulunan bağımsız bölümlerin 2/3 ü kullanılmaya başlanmış ise kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir. Dolayısı ile de ana gayrimenkulde kat mülkiyetine geçilmemiş ve halen oturma izin belgesi alınmamış olsa dahi kat malikleri ortak gider ve avans borcundan sorumlu tutulabilecektir.

Bu husus yüksek mahkeme içtihatlarında da yer bulmuş olup, kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3'ü fiilen kullanılmaya başlanılmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanması gerekeceği, başka bir deyişle yasanın bu hükmü çerçevesinde yapının genelde tamamlandığının ve 2/3'ünün fiilen kullanıldığının saptanması halinde binadaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak gider ve avans borcundan sorumlu tutulmaları için yeterli olacağı yönünde kanaat tesis edilmiştir. (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E. 2001/2212 K. 2001/2577 20.3.2001 tarihli kararı)

Sonuç olarak; kat malikleri, yukarıda belirttiğimiz, belirli durumlarda ana gayrimenkulün iskânının alınmadığı, kat mülkiyeti kurulmadığından bahisle ortak gider borçlarını ödemekten kaçınamayacaklardır.