Kiralanan Konutun El Değiştirmesi Halinde Yeni Malik ve Kiracının Hakları

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmesi, mülkiyetin devrine engel oluşturmamaktadır. Çünkü sözleşmelerin nispiliği prensibi uyarınca, kira sözleşmesi sadece sözleşmenin tarafları arasında hüküm doğurmakta olup bu kapsamda kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralananı iktisap eden yeni malikin mülkiyet hakkına dayanarak kiralananın iadesini talep edebilmesi mümkün olmalıydı. Ancak yasa koyucu zayıf konumda bulunan kiracıyı korumak için, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesinde, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın el değiştirmesinin yeni maliki kira sözleşmesinin tarafı haline getireceğini düzenlemiştir. Böylece kiracı yeni malike karşı da, kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurma yükümlülüğü başta olmak üzere; sözleşmeye ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmesini talep edebilecektir. Bununla birlikte, kiracı da önceki kiraya verenle arasındaki sözleşme hükümleriyle aynı koşullarda, sözleşmeden kaynaklanan borcunu ifa ile yükümlü olmaya devam etmektedir. Ancak, kiracı yeni malikin sözleşmenin tarafı haline geldiğini öğrenmiş ise, kira bedelini yeni malike ödemesi gerekir aksi halde kiracının temerrüdünün sonuçları gerçekleşecektir.

Kanunda, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralananın yeni malikine kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanıyan özel bir düzenleme yer almaktadır. Yeni malik sözleşmenin tarafı olarak önceki malikin fesih imkânlarına sahip olmakla birlikte, bu duruma ek olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereği ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesini talep edebilir. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi, kiracıya yöneltilen bir beyanla gerçekleştirilemez; bu hakkın dava yoluyla kullanılması gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi kapsamında; kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yine kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Akabinde kira ilişkisi, her iki durumda da mahkemenin verdiği tahliye kararının kesinleşmesiyle sona erer.

Konut veya işyeri ihtiyacı hususu her olayın koşullarına göre ayrı ayrı değerlendirilmektedir. Yargıtay bir kararında, tahliyesi istenen işyerlerinin konum olarak halen malik ve kiracı olarak faaliyette bulunulan işyerlerinden daha avantajlı ve daha fazla kazanç getirir nitelikte olması halinde ihtiyaç iddiasının samimi olduğuna hükmetmiştir. (Yargıtay 6. HD 23.06.2011 T. , 1625/6900) Başka bir kararda ise, davacının zengin olmasının, çalışmasına engel olmayacağı ve bunun samimiyetsizliğe delil olarak kullanılamayacağı belirtilmiştir. ( Yargıtay HGK., 13.5.1992 T., 1992/6-228 E., 1992/318 K.)

Ayrıca Yargıtay, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç ya da henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç, davacının terk etmeyi de istemediği mevcut bir işinin olmasına rağmen ikinci iş yapma isteğinin bulunması, davacının kızının eşi ile derdest boşanma davası nedeniyle kızının ihtiyacının bulunması(tek başına bu gerekçeyle), davacının tahliyesi istenen taşınmaza yakın, aynı alana sahip ve benzer ısıtma sistemine sahip olan kendi evinde halen oturuyor olması hallerinde ve davacının her türlü ulaşım imkânı olan bir şehirde evinin işyerine uzaklığının zorunlu ihtiyaç olamayacağından bahisle tahliye istenemeyeceğine hükmetmiştir.

Bu konuda kiracıyı koruyan diğer bir düzenleme de Kanunun 355. maddesinde yer almaktadır. İhtiyaç sebebiyle kira ilişkisini sona erdiren malik, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl içinde eski kiracısından başka bir kişiye kiraya vermesi halinde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmayan bir tazminat ödemekle yükümlü kılınmıştır. Yine burada bahsedilen haklı sebep, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak değerlendirilir. Ayrıca kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilmiş ise kira sözleşmesinin tapuda şerh edildiği konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından taşınmazı devralan yeni malik gereksinim gibi sebeplere dayanarak sözleşmeyi feshedemeyecek ve şerh süresince kiralananın kullanılmasına katlanmakla yükümlü olacaktır.

Sonuç olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda eski kanunun aksine, satımın kirayı bozması kuralı sona erdirilmiştir. Bu çerçevede kiralananın el değiştirmesi halinde, kira sözleşmesi kolaylıkla sona erdirilemeyecek olup yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelerek borcunu ifa ile yükümlü olacaktır. Kiracının korunması bakımından yerinde olan bu düzenlemelerde, konut ve işyeri kiraları açısından yeni malike de kiralananın kullanılması ihtiyacının bulunması halinde tahliye davası açma hakkı tanınmış ve yeni malikin menfaatleri de bu minvalde bir ölçüde korunmuştur.