Site Ortak Alanlarına Yönelik Yapılacak Tasarruf İşlemleri

Site yönetimi ile ilgili yasal hükümler ve site ortak alanlarına dair düzenlemeler 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer almaktadır. Kanunun “Tarifler” başlıklı ikinci maddesinde yer alan tanıma göre ortak alan “Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleri (Ortak yerler)” olarak belirtilmiştir.

Hazırlamış olduğumuz bilgi notu ile yukarıda adı geçen Kanun kapsamında site ortak alanlarında yapılacak olan tasarruf işlemlerinde izlenilmesi gereken hukuki yollara ilişkin bilgi verilecektir.

Ortak Alan Kavramı ve Düzenlemeler

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ortak alan olarak nitelendirilen yerler tek tek sayılmış olup bunlar haricindeki yerlerin yönetim planı vasıtasıyla ile ortak alan olarak kararlaştırılabileceği düzenlenmiştir.

Nitekim 634 sayılı Kanunun “Ortak Yerler” başlıklı 4. maddesi;

“Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.”

şeklinde olup bu alanlar yönetim planı ile kararlaştırılmasa dahi kanunen ortak alan sayılacaktır.

Site Ortak Alanları Üzerindeki Tasarruf İşlemleri

Ana gayrimenkulün Bakım ve Korunmasına Yönelik İşlemler

Bilindiği üzere Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi yapılarda kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilmekte olup bu kimseye Yönetici, kurula ise Yönetim Kurulu denilmektedir. Yönetici/Yönetim Kurulu’nun yetkilerinden biri de ortak alanların işleyişini düzenlemek ve bu alanları yönetmektir.

Ortak alanlarda yapılacak onarım ve iyileştirmeler ile anagayrımenkulün bakım ve korunmasına yönelik işlemler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19.maddesinin II. fıkrası gereğince kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası alınarak yapılması gerekmekte olup Kanun hükmü aynen;

‘’Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.’’

şeklindedir.

Anlaşılacağı üzere kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapılması yasak olup, kat malikleri gibi yöneticiler de yasanın emredici hükmüne uymakla yükümlüdür.

Temliki Tasarruflar Ve Önemli İşler

Ortak alanlarda yapılacak onarım ve iyileştirmeler dışındaki faaliyetlerin yapılabilmesi için izlenecek yol ise, yine aynı kanunun 45. maddesinde düzenlenmiştir. Kanun hükmü aynen;

“Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.”

şeklindedir.

Belirtmek gerekir ki Kanunun bu hükmü, çok binalı sitelerde herkesin aynı yönde hareket ederek oybirliğini sağlamasının zorluğu konusunda çokça eleştirilmiş olup ilgili hüküm gereği anlaşmazlıklar muhtelif defalarca Yüksek Mahkeme önüne taşınmıştır.

Kat mülkiyetine tabi bir binaya ait olan ve kat maliklerinin tümünün özel olarak kullanımını gerektirmeyen bağımsız bölümler, dış duvarlar ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla kiralanabilir. Bunun dışındaki yerlerin kiralanması da (otopark, dükkân vb) yine oybirliği ile alınacak karar ile gerçekleştirilebilecektir. Özel kullanım amaçlarına tahsis edilen yerler; (merdiven-sığınak vb.) tüm kat maliklerince oybirliği ile alınan karara rağmen kira gibi bir tasarruf işlemine konu olamayacaktır.

634 sayılı Kanunda açıkça belirtilen bu yöntemlere uyulmaması halinde yapılan temliki tasarruflar geçersiz olacak ve söz konusu faaliyet bakımından Yönetici ve/veya Yönetim Kurulu aleyhine vekâleti kötüye kullanma hükümleri uygulanabilecektir.

Sonuç

Sonuç olarak, ortak alanlarda yapılacak onarım ve iyileştirmelerin Kat Mülkiyeti Kanunu madde 19 gereğince kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası alınarak yapılması gerekmekte olup ortak alan olarak belirlenen yerlerin gerek kiralanması gerek üzerinde bir hak tesis edilmesi için kat maliklerinin oybirliği ile karar alması gerekmektedir. Aksi halde bahse konu işlem gerçekleştirilemeyecektir