Süreli Olarak Tesis Edilmiş Olan İpoteğin Süresi Dolması Halinde Terkini Nasıl Gerçekleşir?

Bir alacağın teminatı olarak bir taşınır yahut taşınmaz üzerinde rehin hakkı tesis edilmesi mümkündür. Taşınır yahut taşınmaz üzerine rehin tesis edilmesi; alacağın ödenmemesi halinde üzerinde rehin hakkı kurulmuş olan taşınır yahut taşınmazın satılarak paraya çevrilmesi ve alacağın bu tutardan karşılanması hakkını rehin alacaklısına sağlayan bir işlemdir. Taşınmaz rehini, ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir. [1]

İpotek, süre yönünden süreli ipotek ve süresiz ipotek olarak ikiye ayrılır. Süre yönünden yapılan bu ayrım, süresi dolan ipoteklerin tapu sicilinden terkini hususunda önem teşkil etmektedir. Zira süre sonunda malik tarafından ipoteğin terkininin istenip istenemeyeceği konusunda açık bir yasal düzenleme olmaması nedeniyle hukuki çekişmeler yaşanmıştır. Öyle ki ipoteğin süresi dolmuş ve borç sona ermiş olsa dahi malik tarafından Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapıldığında Tapu Müdürlükleri tarafından; sürenin dolmuş olmasının malik açısından bir terkin talep hakkı doğurmadığı gerekçesi ile ipotek alacaklısının muvafakati aranmakta ve muvafakatin temin edilememesi halinde ise başvurunun reddine karar verilmekteydi. Bunun akabinde ise dava yolu ile ipoteğin terkininin talep edilmesi gerekmekteydi.

Ancak 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 19. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 883. maddesine eklenmiş olan fıkra ile bu husustaki tartışmalara son verecek bir düzenleme getirilmiştir.

Türk Medeni Kanunu’nun 883. maddesine;

“İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.”[2]

şeklinde açık bir düzenleme getirmiştir. 01.01.2020’den itibaren yürürlüğe giren bu düzenlemeyle birlikte hem alacaklının takip başlatması ve tapu kaydına şerh düşülmesi için 30 günlük süre öngörülmüş, hem de bu süre içerisinde takip başlatılmamış ve 150/c şerhi işlenmemiş olması koşuluyla taşınmaz malikine doğrudan Tapu Müdürlüğü’ne talep yöneltme hakkı sağlanmıştır. İcra ve İflas Kanunu 150/c maddesi, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibine başlanıldığına ilişkin şerhin tapu siciline işleneceğine ilişkin bir düzenlemedir.

İcra ve İflas Kanunu 150/c hükmü aşağıdaki gibidir:

“İcra memuru, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin başladığını tapu idaresine haber vermeye mecburdur. Tapu memuru, keyfiyeti taşınmazın siciline şerh verir. Taşınmazı bu şerh tarihinden sonra iktisap edenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz.”

Yukarıda bahsetmiş olduğumuz düzenleme ile beraber, ipoteğin süresinin bitiminden itibaren 30 gün içerisinde taşınmaz tapu kaydına 150/c şerhinin işlenmiş olması halinde; artık alacağın ödenmemiş olması nedeniyle icra takibine başlanmış olduğundan ve alacağın devam ettiği kabul edileceğinden, ipoteğin salt olarak sürenin dolmuş olması sebebiyle terkini mümkün olmayacaktır. Bu nedenle öngörülen süreye riayet edilmesi alacaklının hak kaybına uğramasını önlemek adına önem arz etmektedir.

Getirilen düzenlemenin 01.01.2020’de yürürlüğe girmesi üzerine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı, Tapu Bölge Müdürlüklerine göndermiş olduğu 23294678-010.07.02-E.5001906 sayılı ve 21.01.2020 tarihli yazısıyla aşağıda belirtilen hususları bildirilmiştir.

“Süreli olarak tesis edilen ipoteklerin;

1-  7181 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununa eklenen 883 üncü maddesinin ikinci fıkrası gereğince süre bitiminden itibaren otuz gün içerisinde,

2-  2- 7181 sayılı Kanunun 3 üncü maddesinin yürürlük tarihi olan 01.01.2020 tarihinden önce süreli olarak tesis edilmiş ve süresi sona eren ipoteklerde ise 01.01.2020 tarihinden itibaren otuz günlük sürenin sonunda,

ipotekli taşınmaz üzerine 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmamış olması şartıyla terkin harcı da alınarak malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilmesi,” [3]

Görüldüğü üzere daha evvel yasa tarafından düzenlenmemiş olması sebebiyle süreli ipoteğin süresinin bitmesi halinde tapudan terkin edilmesine ilişkin uygulamada karşılaşılan her türlü tereddüt ve sorunlar, yasa koyucu tarafından bertaraf edilmiştir. Bu noktada ipoteğin süresi dolduktan sonra başlayan 30 günlük süre içerisinde ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibine başlanmış olması ve tapu kaydına 150/c şerhi işlenmiş olması önem taşımaktadır. Bu nedenle bu takibin hukuka uygun şekilde başlatılıp başlatılmadığı ve takibin iptalinin gerekip gerekmediği de aynı düzeyde önemlidir. Zira hukuka uygun şekilde başlatılmamış olan icra takibinden dolayı işlenen 150/c şerhi sebebiyle süresi dolsa dahi ipoteğin terkini mümkün olmayacaktır. Bu durumda takibin iptali yoluna başvurarak tapu kaydına işlenmiş olan 150/c şerhinin terkinini sağladıktan sonra ipoteğin terkini için başvuruda bulunmak gerekecektir. İpoteğin ve başlatılmış olan icra takibinin hukuki durumu göz önüne alınarak bu hususun oldukça dikkatli bir şekilde değerlendirilmesi ve sürecin bu çerçevede doğru bir şekilde yürütülmesi önemlidir

[1] Türk Medeni Kanunu md. 850 metni.

[2] https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2019/07/20190710-1.htm

[3] https://www.tkgm.gov.tr/tr/icerik/sureli-ipoteklerin-terkini-hakkinda-duyuru