Covid-19 Nedeniyle Kısa Çalışma Ödeneği Kapsamında Yapılan Değişiklikler
Aralık 2020, ERDEMİR&ÖZMEN AVUKATLIK ORTAKLIĞICovid-19 Nedeniyle Kısa Çalışma Ödeneği Kapsamında Yapılan Değişiklikler
Corona Virüs (Covid-19) Pandemisi Ve Kira İlişkileri Bakımından Sözleşmelerde Uyarlama Davası
İşbu Bilgi Notu, Coronavirüs (Covid-19) pandemisi nedeniyle kira borçlarını ödemede aşırı derecede güçlüğe düşen kiracılar bakımından kira sözleşmelerinde uyarlama davasına ilişkin bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır.
Pandemi Nedeniyle Aşırı İfa Güçlüğü
Dünya Sağlık Örgütü tarafından “pandemi” olarak ilan edilen Corona Virüs (Covid-19) salgını sebebi ile gerek ülkemizde gerekse dünya genelince birçok ekonomik ve sosyal faaliyet durmuş veya önemli ölçüde azaltılmıştır.
Nitekim, İçişleri Bakanlığı’nın valiliklere gönderdiği ek genelge gereği, 81 ilde, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetlerinin geçici bir süreliğine 16.03.2020 saat 24:00 itibariyle durdurulmasına karar verilmiştir.
Nitekim bu işletmeler yeniden faaliyetlerine başlasalar da; salgın nedeniyle kamuoyunda oluşan korku ve tüm dünyada meydana gelen ekonomik güçlük, insanların özellikle kapalı alan niteliğini haiz işletmelere ziyaretlerini azaltmış, bu işletmelerin de bu sebeple cirolarında ciddi düşüşler meydana gelmiştir. Nitekim işletme sahipleri de, kira bedelini ödemek konusunda oldukça güç duruma düşmüşlerdir. Zira, halen salgın devam etmekte; her gün tüm halka zorunlu haller dışında dışarı çıkmamaları konusunda sıkı şekilde uyarılar yapılmaktadır.
Belirtmek gerekir ki, pandemi nedeniyle vaka sayılarının hızla artması sebebiyle birtakım yeni önlemler alınmış ve 30.11.2020 tarihinde Cumhurbaşkanlığı Kabinesinde alınan yeni kararlar doğrultusunda; yüzme havuzu, hamam, sauna, masaj salonu ve lunaparkların faaliyetlerinin durdurulmasına karar verilmiştir. Görüleceği üzere, pandemi ile mücadele kapsamında alınan yeni tedbirler uyarınca birçok işletmenin yeniden kapatılması, işletmeleri ekonomik açıdan olumsuz etkileyecek ve bu itibarla kiracı sıfatını haiz işletmelerin kira bedellerini ödemede güç duruma düşmeleri kaçınılmaz olacaktır.
Aşırı İfa Güçlüğü Nedeni İle Uyarlama Davası
Kira sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirirse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkına sahiptir.
Nitekim TBK’nın “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. maddesi şu şekildedir;
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
Buna ek olarak, TBK md. 138’in gerekçesi ise şu şekildedir;
“Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşın ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, Tasarının 137 nci maddesinde belirtilen şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır:
1. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
2. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
3. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
4. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşın ölçüde güçleşmesinden doğan haklarım saklı Tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.”
Aynı yönde, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/11017 K. 2019/5666 T. 20.6.2019 sayılı kararında;
“Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.
Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK'nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Kanun'un 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu'nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.”
denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirilmiştir.
Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama “ davası açılabilir.”
Aynı konuya ilişkin Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 2020/1103 sayı 2020/1008 Karar No.lu kararında:
“Yaşanılan salgın hastalık sürecinin olağanüstü bir durum olduğu ve taraflarca öngörülemeyeceği açıktır. O halde genel olarak salgın hastalık sürecinin TBK’nın 138. Maddesinde belirtilen olağanüstü durum olarak kabul edilmesi gerekir.
….somut olayda olduğu üzere kiranın uyarlanması talep edildiğinde mahkemece salgının ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı üzerindeki etkileri değerlendirilmeli, bu olumsuz duruma kiraya verenin sebep olmadığı da göz önünde bulundurularak oluşan yük, sözleşmenin her iki tarafı üzerine dağıtılacak şekilde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması benimsenmelidir.”
hükmü verilerek içinde bulunduğumuz salgın hastalık durumunun kira sözleşmesinde uyarlama sebebi olduğuna karar verilmiş ve kiracının ihtiyati tedbir talebi kabul edilmiştir.
Gerek kanun maddesi gerek madde gerekçesi gerekse de Yargıtay içtihatları uyarınca; aşırı ifa güçlüğü sebebi ile sözleşmede uyarlama talep edilebilmesi, ahde vefa ilkesinin bir istisnası olarak kabul edilmiştir. Zira sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması için gerekli olan; (i) sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması; (ii) bu durumun borçludan kaynaklanmamış olması; (iii) bu durumun, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olması ve (iv) borçlunun, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşın ölçüde güçleşmesinden doğan haklarım saklı tutarak ifa etmiş olması koşullarının mevcut olması gerekmektedir. Anılan koşullar gerçekleşmişse borçlu artık hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilecektir.
Bütün bu nedenlerle; özellikle pandemi nedeni ile ortaya çıkan olağanüstü halde, kira sözleşmesinin önceden belirlenen koşullarla devam ettirilmesinin hakkaniyete aykırı olduğu kabul edilmelidir. Zira öngörülemeyen sebeplerle taraflardan birinin bu şartlar altında sözleşmeye bağlı kalmaya zorlanması dürüstlük ilkesine ve menfaatler dengesine aykırılık teşkil etmektedir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanması ile bu adaletsizliğin giderilmesi gerekmedir.
Bu minvalde, uyarlama davasının amacına hizmet etmesi için ve hâlihazırda yeterince zor durumda olan işletmelerin finansal durumunu korumak adına yargılama süresince mahkemeden tedbir kararı verilmesi talep edilebilir. Aksi hâlde taraflar arasında bozulan menfaatler dengesi sağlanamayacak ve amaçlanan nihaî hukukî koruma da sağlıklı şekilde tesis edilemeyecektir. Nitekim yukarıda atıfta bulunduğumuz aynı konuya ilişkin Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 2020/1103 sayı 2020/1008 Karar numaralı kararında da ihtiyati tedbir talebi kabul edilmiştir.
Sonuç
Yukarıda ayrıntılı açıklandığı üzere, pandemi nedeni ile kira bedelini ödemede güçlük çekilmesi halinde kiracı sıfatını haiz taraf, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını uyarlama davası ikame etmek yolu ile talep edebileceklerdir. Nitekim gerek açık yasa hükmü gerekse Yargıtay içtihatları uyarınca, kiracı sıfatını haiz taraf uyarlama talebinde bulunabilecek ve hatta ihtiyati tedbir talep edebilecektir.
Ancak sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması için; sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması, bu durumun borçludan kaynaklanmamış olması, bu durumun sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olması ve borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşın ölçüde güçleşmesinden doğan haklarım saklı tutarak ifa etmiş olması koşullarının birlikte mevcut olması gerekmektedir.
Kaynakça
https://www.icisleri.gov.tr/81-il-valiligine-koronavirus-tedbirleri-konulu-ek-genelge-gonderildi
