Kira Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Kiracının Tahliyesi

Kira Sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’unun (“TBK”) 299 - 356 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi kapsamında kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme, temizlik ve bakım giderlerini ödeme, ayıpları kiraya verene bildirme gibi bazı borçları vardır. Ancak kiracının en önemli ve temel borcu kira bedelini ödemesidir. İşbu bilgi notunda kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiracının tahliyesine yönelik izlenecek hukuki yollar değerlendirilecektir.

A. Temerrüt Sebebi ile Tahliye Davasının İkame Edilmesi

TBK’nın 315. maddesi gereği, kiracının temerrüdü nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mümkündür. Muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri kiracının ödememesi halinde, kiraya veren yazılı olarak kiracıya süre vererek bu sürede borcunu ödemesi gerektiğini, aksi halde kira sözleşmesinin feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek bu sürenin çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kiralarda ise en az 10 gün olması zorunludur ve bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kiracı ihtarnamenin tebliğ edilmesinden itibaren yukarıda verilen süreler içerisinde geciken kira bedelini ödemez ise kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeni ile tahliye davası ikame edilebilir. Dava sonucunda verilen tahliye kararı ise icra müdürlüğü aracılığı ile sonuçlandırılabilir. Kiracı süresi içinde ödeme yaparsa tahliye davası ikame edilemeyecektir. TBK 315 maddesinin hem konut veya çatılı işyerleri kira sözleşmelerinde hem de adi kira sözleşmelerinde uygulanması mümkündür.

B. İki Haklı İhtar Çekilmesi ve Akabinde Tahliye Davası Açılmasıyla Kiracının Tahliyesi

TBK’nın 352. maddesinin 2. fıkrasına göre; kiracı, kira borcunu ödemeyerek bir kira yılı içerisinde kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına neden olursa; kiraya veren kiracı aleyhine tahliye davası açabilir. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ise, kiralama süresi içinde bu şartların gerçekleşmesi halinde tahliye davası açılabilir.  Öncelikle kiraya veren, farklı aylara dair muaccel kira alacaklarına dair iki yazılı ihtarı kiracıya bildirmelidir. Bu ihtarların akabinde, kiraya verenin taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tahliye davası açabilmesi mümkündür. Tahliye davasının iki haklı ihtarın gönderildiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay için açılması gerekmekte olup bu süre hak düşürücü süredir. TBK’nın 352. maddesinin sadece konut veya çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanması mümkündür.

C. Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılarak Kiracının Tahliyesi

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için son seçenek, dava açmadan 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (“İİK”) 269 ve devamı maddeleri gereği tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Kiraya verenlerin dikkat etmesi gereken husus ise, ödenmemiş kira bedellerine ilişkin başlatacakları icra takibinde tahliye talebinin belirtilmesidir. Hızlı ve pratik bir yol olması açısından uygulamada en çok tercih edilen tahliye yöntemidir. Tahliye talepli icra takibi başlatıldığında kiracının, ödeme emrini tebliğ aldığı tarihten itibaren 7 gün içerisinde takibe itiraz etmesi gerekir. Eğer kiracı 7 gün içerisinde itirazda bulunmazsa ve 30 gün içerisinde borcunu ödemezse taşınmazdan icra müdürlüğü kanalı ile tahliye edilir. Ancak 30 günlük süre içerisinde kiracı tüm takip masrafları da dâhil olmak üzere borcunu öderse taşınmazdan tahliye edilmesi mümkün değildir. İİK 269 maddesinin hem konut veya çatılı işyerleri kira sözleşmelerinde hem de adi kira sözleşmelerinde uygulanması mümkün olup, herhangi bir ayrım söz konusu değildir.

Sonuç

Sonuç olarak TBK’da özel olarak düzenlenmiş olan kira sözleşmelerinin kira bedellerinin zamanında ödenmemesi durumunda kiraya verenin üç farklı imkânı söz konusudur. Bunlar; temerrüt sebebiyle tahliye davasının ikame edilmesi, iki haklı ihtar çekilmesi ve akabinde tahliye davasının ikame edilmesi ve son olarak tahliye talepli icra takibinin başlatılmasıdır.