Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlanması Davaları
Sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde taraflar kira bedelini belirlemekte serbesttir. Kira sözleşmesinde kiraya verenin asli edim yükümlülüğü söz konusu taşınmazı kiracının kullanımına bırakmak iken; kiracının asli edim yükümlülüğü bir bedel ödemektir. Yargıtay’a göre Kira sözleşmesindeki bedel unsuru objektif esaslı unsurdur ve bu nedenle mutlaka sözleşmede belirtilmiş olmalıdır. Ne var ki, kira bedeli sözleşmenin esaslı unsurunu teşkil ediyor olsa da kira bedelinin mutlaka belirli olması gerekmemektedir. Kira bedelinin “belirlenebilir” olması kira sözleşmesinin geçerli olarak kurulması için yeterlidir.
Bir başka ifadeyle, taraflar kiracının kiralananı kullanımının karşılığı olarak kira bedeli ödeyeceğini kararlaştırıp, miktarı belirlememişler ise sözleşmenin bu halde de geçerli olarak kurulmuş olduğunu kabul etmek gerekir. Bu durumda kira bedeli baştan “belirli” olmayıp “belirlenebilir” niteliktedir.
Sözleşme serbestisi uyarınca belirlenecek bedeli taraflar kendi iradelerine göre kararlaştıracak olsa da bedelin ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olmaması gerekir. Ayrıca, TBK uyarınca tarafların koyduğu bedel her yıl TÜFE oranında arttırılabilmektedir. TÜFE oranının üstünde belirlenecek olan kira artış miktarının TÜFE oranından fazla olan kısmı geçersiz olacaktır.
Kira Bedelinin Tespiti Davası
Genel Olarak
TBK md. 345: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmünü haizdir.
Tespit Davasının Açılabilmesinin Şartları
TBK md. 345/f.1 işbu davanın her zaman açılabileceği hükmünü haiz ise de dava sonucunda mahkemenin belirleyeceği kira bedeli yalnızca yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanmaya başlayacaktır.
TBK md. 344/f.3 hükmünde hakimin karar verirken göz önüne alması gereken hususlar belirtilmiştir. Bunlar; on iki aylık ortalamalara göre TÜFE, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet.
TÜFE açısından, burada belirtilen TÜFE sözleşme ile başta belirlenen kira bedelindeki artış miktarında belirtildiği gibi bir üst sınırdan ziyade hakimin kira bedelini belirlerken dikkate alması gereken bir kriter olarak düzenlenmiştir. Bu sebeple, hâkim kira bedelinin tespiti davası sonucunda on iki aylık ortalamalara göre TÜFE oranının üstünde bir kira bedeline de hükmedebilecektir.
Kiralananın durumundan anlaşılması gereken husus kiralananın kendisine ait konum, kullanım süresi gibi belirleyici özellikleri iken hakkaniyet hakimin takdir yetkisi anlamına gelmektedir. Hakimin hakkaniyet kapsamında değerlendirmesi gereken hususlardan biri ise belirleyeceği kira bedelinin en son ödenen kira bedeline on iki aylık ortalamalara göre TÜFE oranında artış yapılması suretiyle elde edilecek bedelden düşük olamayacağıdır. Yargıtay kararında bu durumu şöyle belirtmiştir:
“Hükme esas alınan 5 yıllık kira sözleşme süresi bitiminden sonra başlayan yeni dönem için belirlenecek olan kira parası hak ve nesafet ilkelerine uygun bir şekilde takdir edilmelidir. Ancak belirlenen bu kira bedeli en son alınan kira bedeline endeks oranında yapılacak artırım sonucu belirlenecek kira bedelinden daha az olmamalıdır.”
Kira Bedelinin Uyarlanması
Uyarlama davası 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında,
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”
şeklinde düzenlenmiştir.
Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
a. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
b. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
c. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
d. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasına ilişkin ilkelerin yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.
Pandeminin Kira Bedeli Üzerindeki Etkisi
Dünya Sağlık Örgütü tarafından “pandemi” olarak ilan edilen Corona Virüs (Covid-19) salgını sebebi ile gerek ülkemizde gerekse dünya genelinde birçok ekonomik ve sosyal faaliyet durmuş veya önemli ölçüde azaltılmıştır.
Bu durumun en önemli sonuçlarından biri de kira sözleşmeleri üzerinde doğmuştur. Nitekim yukarıda detaylıca anlatılan kira bedelinde uyarlama davasına doğrudan bir örnek oluşturan pandemi hali birçok emsal kararın çıkmasına da neden olmuştur.
Nitekim Bursa BAM, 4. HD., E. 2020/1226 K. 2020/1086 T. 7.10.2020 tarihli kararında pandemi nedeniyle ihtiyati tedbir kararı verilebileceğine hükmetmiştir. İlgili karar;
“Davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemez. Ancak salgın döneminde bazı iş yerlerinin tamamen kapandığı ve hiç bir gelir elde edemediği, bazı iş yerlerinin iş hacminde ise ciddi düşüşler meydana geldiği göz önünde bulundurulduğunda ihtiyati tedbir kararı verilmemesi halinde kiracının mevcut kirasını ödeyemeyeceği ve temerrüt nedeniyle tahliyesinin söz konusu olabileceği açıktır.
Ancak mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilerek kiralar eksik ödendiğinde davanın sonucuna göre kiraya verenin aradaki farkı talep etmesi mümkün olup, dava süresince kiranın belli bir miktarda düşürülerek ödenmesi telafisi imkansız bir zarar doğmayacaktır.
Bu durumda kiranın uyarlanmasına ilişkin açılan davadan umulan sonucun oluşması için HMK'nun 389/1 maddesinde gösterilen "ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi" koşulunun mevcut olduğu ve ihtiyati tedbir kararı verilebileceği kabul edilmelidir.
Bununla birlikte covid-19 salgını geçici bir dönem olup, uyarlamanın yalnızca bu dönemi kapsar şekilde yapılması ve salgının etkileri tamamen ortadan kalktığında ve kiracının iş durumu salgın öncesi normale döndüğünde kiranın eski haline gelmesi gerekir.
Bu durumda ihtiyati tedbirin de salgının etkileri süresince ve bu etkilerin devam ettiği dönem için uygulanması gerekmektedir. Nitekim HMK'nun "Durum ve koşulların değişmesi sebebiyle tedbirin değiştirilmesi veya kaldırılması" başlıklı 396/1 maddesinde "Durum ve koşulların değiştiği sabit olursa, talep üzerine ihtiyati tedbirin değiştirilmesine veya kaldırılmasına teminat aranmaksızın karar verilebilir. " düzenlemesi bulunmaktadır.
Bu yasal düzenleme göz önünde bulundurularak kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşullar ile taraflarca sunulan deliller göz önünde bulundurularak kiranın mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmeli, ancak bu tedbir kararı mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı üzerine değerlendirilerek durum ve koşulların değişmesi halinde kaldırılmalı veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesine karar verilmelidir.
Açıklanan bu ilkelere göre dairemizce somut olayda kiracının restoran olarak işlettiği kiralananda her ne kadar işine devam etmiş ise de süreç ve alınan tedbirlerin davacının iş hacminde belirli etkilerinin olabileceği değerlendirilerek ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi gerektiği benimsenmiştir.
Ancak salgın süresince restoran olan iş yerlerinin etkilenme sürecinin aylara göre değişkenlik gösterdiği ve bu etkilerin ne kadar daha devam edeceğinin belli olmadığı gözönünde bulundurularak ihtiyati tedbirin 6 ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara göre kaldırılması veya arttırılıp azaltılması hususlarında karar verilmesi gerektiği kabul edilmiştir.” şeklindedir.
Sonuç
Kiraya veren açısından kira bedelinin uyarlanması davasının kira döneminden en az 30 gün önce ikame edilmiş olması gerekmektedir. Buna ek olarak, kiraya veren, yine kira dönemi bitişinden en az 30 gün önce olması kaydıyla kiracıya yazılı bildirimde bulunarak kira bedelinde artış talep ettiğine dair beyanını iletmiş olmalıdır. Aksi halde, kiraya verenin talep etmiş olduğu kira artışı işbu davanın açıldığı yıla değil, bir sonraki kira yılı için etkili olacaktır.
Kiraya veren, yukarıda belirtilen sürelere riayet etmediği takdirde kira bedeli artışı mahkemece kabul edilse dahi, davanın açıldığı kira döneminden sonraki dönem için hüküm ifade edecektir.
Kiracı açısından özellikle dikkat edilmesi gereken konu aşırı ifa güçlüğünün kendisinden kaynaklanan bu kusurla ortaya çıkmamış olması durumudur. Bu halde kiracı, aşırı ifa güçlüğünün doğacağını sözleşmenin yapıldığı sırada öngörememiş ve sözleşmeyi bu bilinçle imzalamamış olmalıdır.
Kiracının ikame edeceği uyarlama davasında kiraya verenden farklı olarak kiracının aşırı ifa güçlüğünün doğduğu döneme ilişkin olarak işbu davayı ikame etmesi mümkündür. Özetle, kiracının 30 günlük süre ile bağlılığı bulunmamaktadır. Aşırı ifa güçlüğü durumu ortaya çıktığı durumda ikame edilecek dava hiçbir süre ile bağlılık engeline takılmayacaktır.
Kaynakça
1- Uysal, Hande. Kira Bedelinin Tespiti, Yüksek Lisans Tezi, 2019, İstanbul (http://nek.istanbul.edu.tr:4444/ekos/TEZ/ET000871.pdf)
2- Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara: Yetkin, 2014
3- Gümüş, Kira Sözleşmesi, s. 82
4- Mustafa Görmez / On İki Levha Yayıncılık, Ocak 2019
