Son Ekonomik Gelişmeler Çerçevesinde Kira Bedelinin Tespiti Davası

Kira sözleşmesine konu taşınmazın değerinin oldukça artması, ekonomik dengelerin değişmesi, ciro bedelinde ciddi düşüş yaşanması vb. gibi sebeplerle sözleşmenin kurulması sırasında tarafların mutabık kaldığı kira bedelinde ya da belirlenen kira bedelinde yapılacak artışlarda değişiklik yapılması kiracı veya kirayaveren tarafından istenebilmektedir.

Bu doğrultuda kira sözleşmesinin devamı sırasında kiraya veren ya da kiracı tarafından kira bedelinin tekrar belirlenmesi maksadıyla açılan davalar, kira bedelinin tespiti davası olarak anılmaktadır. Böylelikle mahkemeler tarafından sözleşmenin koşulları incelenerek kira bedeli yeniden belirlenebilmektedir.

İşbu bilgi notunda, kira bedelinin tespiti davalarına ilişkin genel kapsamda bilgi verilecektir.

Kira Bedeli Tespit Davaları Hangi Durumlarda Açılabilir?

Bilindiği üzere, kiracı ve kiraya veren kira bedeline dair bir anlaşma yapabileceği gibi bu hususta taraflar arasında hiçbir anlaşma bulunmayabilir.

Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun 344. ve 345. maddeleri içerisinde düzenleme alanı bulmuştur.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin TBK’nın 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe giren 344. maddesi;

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

şeklinde olup kanun taraflar arasında kira bedelinin belirlenip belirlenmemesi durumuna göre yenilenen kira dönemlerinde yapılacak artışların oranını belirlemiş, belirlenmeyen hallerde ise mahkemeye başvurulmak suretiyle bu artış oranını geçmemek üzere yeni kira bedelinin tespit edilebileceğini düzenlemiştir.

Görüleceği üzere taraflar, kira bedeli hususunda aralarında bir anlaşma yapmış olsa dahi beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilmektedir.

Dolayısıyla bu tür sözleşmelerde de mahkemeye başvurularak kira bedelinin tespit edilmesi yönünde talepte bulunulabilmektedir. Yukarıda izah edilen durumlardan farklı olarak bu tür sözleşmelere dair mahkemeler, artış yapılırken on iki aylık ortalamalara göre TÜFE oranı ile bağlı olmayıp bu oranı yalnızca kira bedelinin tespitinde dikkate alınacak ölçütlerden biri olarak değerlendirebilecektir.

Bu kapsamda özetlemek gerekirse;

Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmış ve kira süresi de 5 yılın altında ise; kira bedeli artış oranı, taraflarca bir önceki kira yılı TÜFE artış oranının üzerinde olmamak koşulu ile serbestçe belirlenebilmektedir. Bu şekilde yasal sınırlar içerisinde bir anlaşma yapılmış ve kira süresi 5 yılı geçmemişse kira tespit davası ikame etmek mümkün olmayacaktır.

Taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamış ve kira süresi 5 yılın altında ise;  bu durumda tespit davası ikame edilebilecektir. Taraflar bu durumda kira bedelinin, artış oranının vb. belirlenmesini mahkemeden talep edebilecektirler. Mahkeme, somut durumu ve emsal değerleri nazara alarak bu hususlara ilişkin bir tespitte bulunacaktır. Fakat burada belirlenecek olan kira artış oranı, bir önceki yılın TÜFE artış oranı üzerinde olamayacaktır.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise;  bu durumda taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira tespit davası ikame edilebilecektir. Bu noktada; gayrimenkulün durumu, emsal taşınmazlar, TÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar dikkate alınacak ve buna göre bir kira bedeli tespit edilecektir. (Burada hâkim, bir önceki yılın TÜFE artış oranı ile sınırlandırılmamıştır.)

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmış ise; 20.2.1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Ancak TBK’nın “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138’inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanmaktadır.

Kira Bedeli Tespit Davası Ne Zaman Ve Hangi Mahkemede Açılabilir?

Yukarıda açıklamalara karşılık; kira bedelinin belirlenmesi için tespit davaları kural olarak her zaman açılabilecektir. Fakat buna rağmen davanın açıldığı tarihe göre mahkeme kararının uygulanacağı dönem değişiklik gösterebilmektedir.

Bu nedenle açılan dava sonucunda hükmedilecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanması isteniyorsa; yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekmektedir.

Aksi takdirde mahkeme tarafından takdir olunan karar, bir sonraki kira döneminde uygulanmaya başlayacaktır. Ancak sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, bu yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak olan davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu dönemin başından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.

Kira bedeli tespit davalarının, ilgili taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemelerinde ikame edilmesi gerekmektedir. Ancak bu davanın açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi olmalı ve bu davayı açmada hukuki yarar bulunmalıdır.

Bununla beraber, kira bedelinin tespiti davası ikame edilmeden önce kira bedelinde değişiklik isteyen tarafın bu taleplerini diğer tarafa yeni kira döneminin başlangıcından önce bir ihtarname ile iletmesi de uygulamada sıkça tercih edilen bir yöntemdir. Bu usul izlenerek anılan talebin iletildiği ve karşı tarafın bu talebe ilişkin iradesinin ne şekilde olduğu ortaya konulmakta ve ispat kolaylığı sağlamaktadır. Yine bu yöntem, yeni belirlenecek kira bedelinin uygulanacağı dönemin ve dava süresinin belirlenmesi bakımından da etkilidir.

Ayrıca bu tür davalar açılırken davayı ikame eden tarafın taleplerini net bir şekilde belirtmesi de önem taşımaktadır. Zira 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (“HMK”) gereği, hâkim taleple bağlı olduğundan talepte bulunulmayan bir dönem için re’sen kira bedeli tespiti yapılamayacaktır.

Konuya ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/2296 E.  2020/3034 K. 16.06.2020 T. Sayılı kararında,

 “Somut olayda; Taraflar arasında 01.11.2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunmakta olup, davacıların talebi 01.11.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine ilişkin olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Buna göre, Mahkemece kira bedelinin tespiti kararı verilirken davacıların dava dilekçesinde bildirdiği 01.11.2013- 01.11.2014 dönemine ilişkin olarak kira bedeli tespiti yoluna gidilmesi gerekirken, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26. maddesinde yer alan yargılamaya hâkim olan ilkelerden “taleple bağlılık ilkesi” gereği gözetilmeksizin, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”  

şeklinde hüküm tesis edilmiş olup hakimin taleple bağlı olduğu vurgulanmıştır.

Mahkemece Kira Tespiti Yapılırken Hangi Hususlar Dikkate Alınmaktadır?

Yerleşik Yüksek Mahkeme içtihatlarına göre mahkemece kira parasının tespitine karar verilirken “hak ve nesafet” ilkesi gözetilmelidir.

Öte yandan taşınmazın fiili durumu, kiracının taşınmazı kullanma süresi, emsal taşınmazların kira bedeli vb. gibi hususlar da Mahkemece gözetilerek yapılacak hakkaniyet indirimini de değerlendirilmelidir.

Sonuç

Yukarıdaki açıklamalarımız çerçevesinde, kira sözleşmelerinde kira bedelinin ve kira artışlarının taraflar aleyhine değişmesi ya da tarafların bu konuda anlaşamamaları nedeniyle; gerekli şartların oluşması halinde kiracı ya da kiraya verenin mahkemeye başvurmak suretiyle kira bedelinin belirlenmesini talep etme hakkı mevcuttur.

Bu doğrultuda koşullar oluştuğu takdirde mahkemeler tarafından emsal taşınmazların kira bedelleri ve sözleşme şartları değerlendirilmek ve taleple bağlı kalmak suretiyle kira bedeli belirleyebilecektir.